一、我国城中村的特征
城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。目前我国的城市基本都有城中村现象，其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为明显。城中村改造是统筹城乡战略的重要组成部分，也是我国城市化进程的重要组成部分。因此，我国应加大力度进行城中村改建，以使其适应现有的经济社会发展方式。
城中村与周边城市地区相比，在建筑景观、经济特征、行政管理等方面有着明显的差异，其特征表现为：
1、土地和建筑特征
城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地较少。建筑物以村民家庭住宅楼为主，一般缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施较为缺乏。
2、人口特征
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。
3、经济特征
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等服务业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
二、现阶段我国城中村发展中存在的主要问题
(一)城中村存在的主要问题
目前我国大部分地区都存在城中村现象，综合其共有特点，可以看出城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施缺乏及其他问题，导致社会治安问题十分突出，经济社会发展后劲不足，这些严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。
(二)城中村改建存在的问题
基于城中村存在的问题及其对我国城市化发展的消极影响，我国大部分地区开始提出并实施城中村改建的发展策略。然而，从近年来城中村改建效果并不明显，而且存在着亟待解决的问题。具体表现在以下方面：
1、利益的非均衡分配问题
城中村建设的核心问题在于利益的非均衡分配，具体表现在以下几个方面：
(1)社会资源分配的非均衡性。城中村以其廉价私房为外来人口提供居住场所，但城中村在基础设施投入和城市建设管理方面存在严重不足，存在严重的消防、治安隐患，使城中村居民的生存条件极其恶劣。
(2)城市改造投资分配的非均衡性。区位条件好的旧村开发利润较高，是城市房地产开发商的新宠，城市投资成本大量聚集。而区位条件相对较差的地区则面对着资金匮乏、投资不足、社会关注不足的困境，制约了其进一步的改造。
(3)补偿分配的非均衡性。开发商和被拆迁人的利益分配冲突制约城中村的改造，两种利益主体的相互博弈，延缓了城中村改造的快速发展，造成了大量社会资源的浪费，保障城中村改建过程中的各方利益。
2、城中村土地管理问题
效率与公平难以兼顾。在现行的土地制度下，由于有些地区实行以工补农政策，补贴按承包面积发放，导致有些村民不必要地承包土地，将承包土地作为领取补贴的手段不仅使城中村改造企业不堪重负，也造成社区间的收入水平难以趋同。而且，村民自发实行土地流转，这在某种程度上更加深了城中村土地管理的难题，为城中村改建增加了难度。
3、有形改造与无形改造的非均衡问题
城中村改建过程中，过多的注意物质文明的发展，却忽略了精神文明的提高。一些城中村村民没有适应由村民向居民的角色转变，在思想认识方面还存在着一些旧观念、旧思想，导致有形的城中村外貌改造与无形的思想意识改造发展不平衡，制约了城中村的综合发展。
基于城中村存在的问题及城市化改造过程中存在的主要问题，我们必须加大力度推进城中村改进的步伐，进一步完善城市规划，实现城市发展的有序管理，逐步提高我国的城市化水平。
三、城中村改造的建议
城中村的改造，主要涉及政府、开发商、村集体、村民等行为主体，政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式，值得我们借鉴。但是基于城中村的不同情况、改造的特殊性和复杂性，各地区在进行改造时应与城市整体发展规划相结合，并坚持"一村一策"的原则，本文将根据其共有特征针对不同的行为主体提出具体的建议。
(一)政府方面
政府作为城中村改造的规划者、引导者、服务者、监督者，要充分发挥其组织、规划、指导、服务和监督的职能作用，努力做到以下方面：
1、模式选择
"城中村"改造中应采取"政府主导、市场化运作"的基本模式。政府牢牢把握改造方向，进行合理引导和适当调控;坚持"规划先行"原则,在改造中对基础设施、公共服务、城市风貌、开敞空间、绿地系统等进行全面调控;权力下放，主体下沉，让各区政府成为"城中村"改造的组织者、协调者;综合运用各项优惠政策，吸引投资者，调动村内居民的积极性和主动性。
2、法律保障
要根据城中村改造过程中出现的问题制定相应的法律、法规，做好法律宣传，使人们更加懂法、知法、用法，依法保护自身的合法权益。在法律执行上，应加大力度，保证违法必究，保障各方利益及城中村改建各项事业的有序进行。
3、利益协调
政府要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，政府要照顾到村民的心理感受，考虑他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。并保证开发商投资进行城中村改造中取得一定的经济利益，只有这样才能保障改造工作资金链的衔接，并保证城中村改造工作的顺利进行。
(二)开发商方面
采用信托融资方式解决土地开发的问题。信托融资模式的构想是解决目前城中村改造融资结构单一的有效途径，期待着新的融资模式能够取得良性发展，形成传统融资模式与新兴融资模式相结合的格局，从而既能分散和降低银行风险，又能使城中村改造走出目前的融资困境。银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具，其在城中村改造中也具有一定的现实意义。
(三)村集体和村民方面
城中村村名应积极转变观念，参与到城中村改建中来。发挥自身的主体性和能动性。"城中村"改造政策的执行关键在于村民的积极配合。村民参与到"城中村"改造执行计划当中，及时准确地了解政策内容、政策目标、政策要求，这有利于政策执行资源的合理配置，减少政策执行过程中的资源浪费，将参与决策化为"城中村"改造政策执行的内在动力。
在城市化的发展进程中，应该坚持以人为中心推动城市化，创新城市化管理和城市治理模式。城中村问题的有效解决，必将推动我国城市化的发展。
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